Nel panorama immobiliare odierno, una delle domande che mi viene posta più frequentemente è se il mercato immobiliare scenderà come se ci fosse una forza magica a influenzarne l'andamento. È importante chiarire che non esistono forze magiche nel mercato immobiliare; ciò che guida l'andamento dei prezzi è la legge della domanda e dell'offerta, applicata al contesto specifico della zona di interesse. In questo articolo, intendo fare luce su questo fenomeno, focalizzandomi sulla situazione di Genova, città in cui opero dal 2014.
Genova e la Liguria stanno affrontando un inverno demografico che si è protratto per decenni. Già dagli anni '60, Genova ha iniziato a perdere abitanti, un declino demografico che è proseguito ininterrottamente per oltre 50 anni. Nonostante questa tendenza, la costruzione di nuove abitazioni è continuata fino agli anni '70, creando un surplus di offerta rispetto alla domanda.
Per comprendere meglio, consideriamo i dati: negli anni '60, Genova contava oltre 800.000 abitanti. Oggi, il numero è sceso sotto la soglia critica dei 570.000, con una perdita di circa 4.000 abitanti all'anno. Questo declino è accentuato dal saldo naturale negativo tra nascite e morti, una tendenza che indica una città in progressiva estinzione demografica (fonte: Repubblica, 24 ottobre 2023 e 28 settembre 2023).
A differenza di altre città italiane, Genova non ha beneficiato appieno del periodo di tassi d’interesse storicamente bassi degli ultimi dieci anni. Mentre città come Milano, Firenze, Roma e Bologna hanno visto un incremento delle transazioni e dei valori immobiliari, Genova ha registrato solo un aumento del 7% delle transazioni, mentre i valori immobiliari hanno continuato a scendere. Questo fenomeno è strettamente legato alla crisi demografica: la domanda di abitazioni, pur stimolata dai bassi tassi di interesse, non è riuscita ad assorbire lo stock di immobili invenduti.
Dal 2010 al 2020, gli immobili a Genova hanno perso circa il 55% del loro valore. Questo declino è stato ulteriormente aggravato dall’aumento dei tassi d’interesse e dell’inflazione negli ultimi due anni, riducendo la capacità di mutuo delle famiglie e aumentando il costo della vita. Di conseguenza, le banche sono diventate più restrittive nel concedere prestiti, consapevoli della situazione economica difficile delle famiglie genovesi (fonte: Liguria Business Journal, 6 giugno 2022).
Quest'anno, le transazioni immobiliari sono diminuite di un ulteriore 11%, con una conseguente riduzione dei valori immobiliari di circa il 10%. Sebbene i tassi d’interesse e l’inflazione possano essere gestiti e controllati nel tempo, la crisi demografica richiede piani strategici a lungo termine, spesso trascurati dalla politica focalizzata su promesse elettorali a breve termine (fonte: Repubblica, 24 ottobre 2023 e 28 settembre 2023).
Gli stipendi in Italia non crescono da molto tempo e Genova si posiziona tra le città più care del paese. Nonostante i numerosi progetti in corso, recuperare la popolazione perduta richiederà decenni di benessere, un obiettivo difficile da raggiungere nel contesto di un mondo globalizzato e instabile. La crisi demografica rimane quindi il fattore principale che incide sul mercato immobiliare genovese (fonte: Repubblica, 28 settembre 2023).
L'inflazione, inoltre, ha un impatto significativo sul valore degli immobili. Come sottolineato da un articolo su Econopoly del Sole 24 Ore, l'inflazione tende a far crollare, e non a salire, il valore delle case. Questo perché l'aumento dei tassi di interesse, necessario per contrastare l'inflazione, rende i mutui più costosi e riduce la domanda di abitazioni (fonte: Econopoly, 22 febbraio 2022).
In conclusione, per affrontare le sfide del mercato immobiliare a Genova, è cruciale riconoscere il ruolo determinante della demografia. Solo attraverso una comprensione scientifica della domanda e dell’offerta possiamo sperare di sviluppare strategie efficaci per il futuro.
Il mio consiglio per chi deve vendere casa, soprattutto per chi ha delle seconde case vuote, è quello di comprendere questa situazione legata alla demografia e di vendere oggi. Smobilizzare il capitale immobilizzato nell'immobile oggi permetterà di ottenere un guadagno, mentre fra sei mesi o un anno, quando i vicini venderanno a prezzi più bassi, sarà troppo tardi. Purtroppo, i valori immobiliari sono destinati a crollare ulteriormente.