In Italia, il settore dell’immobiliare ha conosciuto il fenomeno della finanza alternativa legata al crowdinvesting con la nascita della prima piattaforma, Walliance, nel 2017; quando negli Stati Uniti era invece un sistema di accesso alle risorse finanziarie già conosciuto e diffuso. In questi anni, il fenomeno ha continuato ad acquisire sempre più popolarità sia tra chi lo ha scelto come soluzione di investimento che come soluzione per finanziarsi. Secondo il sesto Real Estate Crowdfunding Report, redatto dal gruppo di ricerca dell’Osservatorio Crowdinvesting del Politecnico di Milano - con a capo Giancarlo Giudici - e finanziato da Walliance, a livello mondiale il settore vanta una raccolta cumulata di € 45,2 miliardi, mostrando quindi, rispetto ai € 36 miliardi raccolti un anno prima, un grande rilancio dopo il rallentamento post pandemia.
Le piattaforme di crowdfunding analizzate nella ricerca - che comprende solo quelle attive - sono 146, di cui 79 nell’Unione Europea, 24 negli Stati Uniti e 43 nel resto del mondo. Queste si suddividono tra le 39 piattaforme che operano nell’equity, 91 che invece offrono soluzioni lending, e 15 piattaforme che offrono opportunità di investimento ibride, che combinano caratteristiche tipiche sia del lending che dell’equity. È il caso, ad esempio, del debito mezzanino, una forma di debito subordinato rispetto ad altri prestiti come quelli bancari, a metà strada tra debito ed equity.1
A livello UE, il RECF ha raccolto circa € 9,8 miliardi, di cui € 2,8 miliardi nel solo 2022. I mercati più importanti sono la Francia (che si conferma punto di riferimento per il mercato del RECF con oltre € 1,3 miliardi raccolti nel 2022), la Germania (con un balzo di € 629 milioni) e l’Estonia (€ 210 milioni).
L’Italia si conferma anche quest’anno al quarto posto. La maggior parte dei finanziamenti (87,9%) è stata dedicata a progetti di tipo residenziale e, nel complesso, è emerso che le preferenze degli investitori europei ricadono su contesti urbani (58%) e su interventi di nuova costruzione (64%), piuttosto che di ristrutturazione.
Rispetto al campione totale di 79 piattaforme censite, focalizzando l’analisi sui 25 portali che hanno raccolto le cifre più significative, si nota che la tedesca Exporo è sempre in testa alla classifica, con una raccolta totale che supera € 1 miliardo e che solo una piattaforma italiana, Walliance, è presente in classifica al 22° posto. In funzione delle opportunità concesse dalle normative in ogni Paese, alcune piattaforme di RECF hanno progressivamente adattato la propria offerta di servizi, sviluppando un mercato secondario: dei marketplace propri, attraverso i quali gli utenti possono vendere e/o acquistare le azioni e/o i prestiti sottoscritti durante la campagna di finanziamento dei progetti.
La nuova normativa ECSP consente alle piattaforme dell’Unione Europea di pubblicare una “bacheca” degli annunci di acquisto o vendita. Per quanto riguarda gli USA, a fine 2022 il valore complessivo cumulato della raccolta era pari a $ 27,3 miliardi, con un flusso incrementale di $ 6,3 miliardi negli ultimi 12 mesi. Il leader tra le piattaforme censite è PeerStreet che, dal 2014, ha raccolto $ 5 miliardi, seguito da Cadre e Crowdstreet. Il mercato statunitense si conferma essere nuovamente quello più sviluppato a livello mondiale, sia per numero di piattaforme attive che per capitale raccolto - nonché il primo mercato in cui il RECF è nato e successivamente si è sviluppato.
Nel resto del mondo (Europa extra-UE, Asia/Pacifico, America Latina e Medio Oriente) la raccolta cumulata a fine 2022 è pari a €10,3 miliardi. In Italia, il fenomeno del crowdfunding immobiliare è più recente rispetto al resto d’Europa ma la crescita del mercato prosegue senza tregua, anche e soprattutto nel 2022. Le piattaforme specializzate nel real estate sono salite a 28, di cui 11 di tipo equity e ben 17 di tipo lending.
La ricerca ha individuato - fino alla data del 30/06/2023 - 1.113 campagne chiuse con successo, che hanno raccolto € 434,92 milioni. Negli ultimi 12 mesi (luglio 2022 - giugno 2023) sono state registrate esattamente 500 campagne (di cui 27 nel mondo equity e tutte le altre nel mondo lending) e il flusso della raccolta è stato pari a € 172,55 milioni, con una crescita del 35% rispetto al periodo precedente. Si consolida la quota di mercato delle ristrutturazioni (87%) rispetto alle costruzioni ex novo; il 67% è localizzato in contesti urbani.
La Lombardia continua ad essere il baricentro dello sviluppo, con il 42% dei progetti (il 21% solo nella città metropolitana di Milano), ma si può anche osservare una buona diluizione dei progetti nel resto del paese, con alcune regioni in crescita. In particolare, l’Emilia-Romagna ha raggiunto il 10%, la Sicilia il 5% e la Liguria il 4%. Mantengono buone percentuali il Lazio (10%), la Toscana (9%) e il Piemonte (8%).
Da un punto di vista economico, è interessante quanto la raccolta in crowdfunding incida sul budget totale dei progetti immobiliari. Per i portali equity, la raccolta rappresenta quasi sempre una frazione minoritaria del budget; il valore medio è pari al 28% e solo nel 4% dei casi la percentuale supera il 75%. Nel 50% dei progetti dell’ultimo anno questo dato è addirittura inferiore al 20%. Nel lending, invece, la percentuale tende ad essere più consistente, perché la dimensione del progetto è in genere più contenuta: il valore medio è, infatti, del 46% e, nel 13% delle campagne, l’incidenza della raccolta supera il 90%. A livello generale, anche nel 2022 il comparto immobiliare ha quindi trainato l’intero mercato del crowdinvesting grazie anche all’arrivo di ulteriori nuove piattaforme. Sicuramente in cima all’agenda di tali portali vi è ora l’implementazione del nuovo Regolamento ECSP, su vigileranno come autorità nazionali sia sia Consob che Banca d’Italia.
Per le imprese, la principale novità è l’estensione dell’equity crowdfunding (opportunità prima riservata alle sole PMI comprese le startup innovative) a tutte le società di capitale, anche grandi imprese. La congiuntura internazionale, con inflazione crescente soprattutto sui costi dell’energia e delle materie prime (oltre alle difficoltà di approvvigionamento) e tassi di interesse in aumento, non sembra avere frenato il crowdfunding immobiliare.
Gli investitori sembrano apprezzare la maggiore familiarità con il contesto del real estate (più facile da capire rispetto ad altri progetti di crowdfunding) e le maturity più basse. Rispetto alle stime per il futuro, negli scenari più probabili, il gruppo di ricerca ritiene che a fine 2023 il mercato del RECF possa superare negli USA una raccolta cumulata di $ 30 miliardi, di € 12 miliardi nell’Unione Europea e di € 11 miliardi nel resto del mondo. In Italia il target è di arrivare a un cumulato di poco inferiore a € 600 milioni, in funzione però della velocità di autorizzazione delle piattaforme (alla data del 01/08/2023 nessun portale italiano ha ottenuto il via libera dalle autorità nazionali).